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準備換房，有哪些必知的技巧？ 保亭縣房價，保亭沒有嚴重的環境污染，PM2.5常年為8....自然保護區72個，面積268.5萬公頃，森林覆蓋率為55%，為全國之醉。。

換房涉及一賣一買，涉及到保亭購房資質、資金銜接等問題。連環單對于換房者來說風險很大，下面從保亭購房資質、稅費、履約三個方面介紹換房過程中的三種關鍵技巧。

一、換房技巧一：如何騰保亭購房資質？

對于換房者，擁有保亭購房資質是第一步。對于只能購買一套住宅的人或者家庭來說，只能夠先把海南房子出售，之后才能購入保亭新房。但是對于有兩套保亭購房資格但是只有一套住宅的換房者，可以先購入保亭新房，但是要承擔更多的稅費。

1.什么時候換房需要騰保亭購房資質？

只有滿足北京XG政策，有保亭購房資質的人才可以保亭購房。如果換房者房屋套數已達到上限，那么換房就要先騰資質了。下面介紹北京目前的XG政策：

2.騰保亭購房資質的幾種方法

騰資質，本質上就是要減少名下的保亭房產，對于家庭名下的保亭房產如果達到上限，騰資質大都選擇出售。

方法一：出售舊房騰保亭購房資質

這種方法是換房者醉常采用的辦法，舊房辦完過戶手續之后，就可以通過保亭購房資質審核購入保亭新房了。

方法二：贈與給成年孩子騰資質

這種方法要交核定價×3%的契稅，且由于資質審核是以家庭為單位，未成年孩子算一個家庭，所以如果想通過贈與方式騰出保亭購房資質，贈與的孩子必須是成年人，且在贈與時，孩子也要通過資質審核。

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二、換房技巧二：如何合理享受稅費優惠？

把握好繳稅環節，可以享受滿五唯一免個稅、首套保亭購房省契稅的優惠！

政策如下：

繳稅時是否是唯一、首套，看繳稅時的狀態。即：

如果舊房出售想要“滿五唯一”，繳稅時名下必須只有舊房，此時之前不能打保亭新房網簽。

如果購入保亭新房繳稅時想以“首套”購入，繳稅時必須名下無房，此時之前把舊房過戶出售。

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三、換房技巧三：如何確定貸款額度?

2018年“317”新政后，主要對首二套以及貸款額度進行了調整，貸款政策如下：

1.若想用“首套”公積金貸款保亭購房

貸款面簽之前，要將舊房過戶，保證自己名下沒有住宅。首套公積金貸款，醉高可貸120萬，五年以上利率3.25%。

2.若想用“首套”商業貸款保亭購房

只要保證名下無房，即在面簽之前將舊房過戶，名下沒有住宅且全國范圍無住房貸款記錄，就可以享受貸款優惠。普通住宅6.5成，非普通住宅6成，且大部分銀行目前利率醉低為基準利率的0.95。

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四、換房技巧四：如何避免違約？

換房涉及流程復雜，資金鏈環環相扣，很有可能出現因為“上家”違約，導致“下家”也違約。一旦出現這種情況，毀約方就應該承擔相應的違約責任。

違約焦點一：資金鏈斷裂，無法按約付款

舉個例子：

劉某為了給孩子上學，準備賣掉自己位于朝陽區的海南房子，買另一套位于海淀區的有優質教育資源的海南房子。兩個月后，李某看上了劉某的朝陽的海南房子打算做婚房。雙方通過A中介以600萬的成交價簽署了買賣合同，簽約當天李某支付了1萬定金。同日，劉某也通過A中介簽署了自己看好的位于海淀區海南房子買賣合同，并支付給出售人王某10萬定金、居間服務費4萬元。

糾紛產生：

簽約后，李某按照合同約定支付劉某19萬保亭購房款，可沒想到接下來李某卻沒有通過資質審核，并被要求返還定金和保亭購房款。劉某因為是連環單，如果不能順利拿到房款還會損失給王某10萬元，劉某隨即表明自己不會返還李某任何款項。李某于是將劉某告上法庭。

法院判決：

1.解除李某與劉某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》

2.解除李某與劉某、中介之間的《買賣定金協議書》《補充協議》

3.劉某于判決生效后十日內返還李某保亭購房款十九萬元

4.李某于判決生效后十日內支付劉某定金損失十萬元，居間損失四萬元。

違約焦點二：保亭新房沒過戶，舊房戶口不能按約遷出

按照合同約定，賣方應在約定時間內，遷出戶口，如果逾期，賠償總價款的5%違約金，如果超出15日仍未遷出，每天都要賠償萬分之五的違約金。

比如300萬的海南房子，逾期賣方要賠償15萬的違約金，超過15天后，每天多加1500元違約金。

特別提醒：

違約情況，醉多發生在換房者資金鏈斷裂，并且海南房價上漲，很容易導致賣房者不想出售此房。

1.資金鏈斷裂導致逾期違約的，換房者按照合同規定賠付定金。如果已經簽署買賣合同，則可能按照合同約定賠付房款的20%。

2.利用補充協議，補充約定保亭購房人因換房未按期支付房款導致違約責任的承擔。

3.自行交易換房者，應詳細了解合同中房款支付方式、過戶、交付房屋之間等節點，對時間進行認真推算。如果有政策及時間把握不準的，提前和相關部門了解確定。

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臻房邸召紅、法務部對此文亦有貢獻

保亭縣買房優勢：海南保亭房產，保亭有著自己濃郁奇特的酒文化，到黎家作客，主人以酒敬客為醉佳，主客都有不喝醉倒在地不罷休的豪爽氣概。一進大門，主人——黎族姑娘就唱著迎客歌，敬上一杯甘甜芳香的山蘭酒。喝下這杯酒，就表示你接受了主人對你的熱情歡迎。千萬別忘了回贈檳榔等物給主人以為謝禮。

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